Perspectivas en mercado de bienes raíces y su potencial impacto en el sector bancario.
Durante los últimos meses han sucedido diferentes eventos a nivel macroeconómico y financiero que han impactado los diferentes sectores de la economía y el mercado de bienes raíces no ha sido ajeno dichos movimientos. Surgiendo el debate de que tanto riesgo existe en las inversiones enfocadas en los activos reales ya sea a través de capital o de deuda. Adicionalmente, la debacle del Silicon Valley Bank (SVB) dejó al expuesto el riesgo que actualmente los bancos tienen dentro de sus portafolios a deuda enfocada en bienes raíces comerciales, añadiendo incertidumbre a los inversionistas.
¿Ahora bien, en que se compone el sector de bienes raíces? La clasificación tradicional consta de 4 subsectores, vivienda (en renta y compra), industrial y logística, oficinas y comercios. Es importante la clasificación ya que en cada sector existe una dinámica particular, en primer lugar, el sector de vivienda se encuentra en un proceso de desaceleración en el mercado de compraventa, impulsado principalmente por el aumento de las tasas de referencia, impactando el costo de adquisición de las propiedades. Sin embargo, dicha desaceleración permite que los potenciales compradores migren al mercado de rentas, de acuerdo con data de CBRE, durante 2022 el nivel de rentas tuvo un aumento de 9.2% signo positivo de un mercado creciente, si bien las valuaciones pudieran disminuir, la necesidad de vivienda y por ende el aumento en las rentas, ofrecerá un nivel de cobertura en este segmento. El sector industrial y logística se encuentra en un auge importante, por un lado, el cambio de tendencias de consumo hacia el comercio digital, y por otro la reconfiguración de diferentes dinámicas en el comercio internacional ha exacerbado la demanda de activos industriales en diferentes ciudades, con niveles de ocupación en máximos históricos, valuaciones estables y nivel de rentas en aumento.
Si bien, los sectores anteriores cuentan con un panorama más defensivo, el sector de oficinas y comercios se encuentran en una coyuntura con mucho mayor incertidumbre. Los fundamentales en el sector de oficinas son débiles; de acuerdo con información de JP Morgan, las tasas de vacancia y disponibilidad alcanzaron el 12,5% y el 16%, respectivamente, niveles máximos desde la crisis financiera global; adicionalmente, el crecimiento de las rentas nacionales sigue desacelerándose con 1,1% en términos nominales y del -5% en términos reales.
Ante una dinámica negativa en estos sectores, uno de los principales riesgos se centra en la deuda emitida, de acuerdo con información de Trepp, hay un total de $4.4tn de préstamos por pagar, de los cuales el 38% tiene como contraparte a los bancos y si no tomamos en cuenta el sector de vivienda multifamiliar, el monto por pagar es de $2.5tn de los cuales 44% se encuentra en manos de los bancos.
De acuerdo con información de JP Morgan, aplicando un 8.6% de tasa de pérdida sobre el total de exposición, las pérdidas potenciales para los bancos podrían ser de hasta $38bn y $16bn para las aseguradoras.
En conclusión, la dinámica del sector de bienes raíces arroja expectativas mixtas; por un lado, los sectores de vivienda en renta e industrial y logística cuentan con fundamentales positivos que les permitirá navegar una potencial desaceleración económica con mayor estabilidad, mientras que los sectores de oficinas y comercio han empezado a mostrar una dinámica negativa, con menores niveles de ocupación, aumento en las tasas de vacancia y depreciación en los niveles de mercado. Finalmente, en un escenario negativo, el sector financiero podría verse afectado al ser el principal prestamista de las inversiones en activos reales.
